-Vivienda de segunda mano
-Una opción hoy en día
-Esquemas de financiamiento
Tradicionalmente, el mercado hipotecario financia la compra de vivienda nueva, de casas y departamentos en modernos fraccionamientos y desarrollos, pocas son las alternativas para obtener un préstamo para vivienda usada.
En países como Estados Unidos, el mercado inmobiliario de segunda mano es muy exitoso, reflejo de la movilidad social y también de un sistema financiero capacitado con sus intermediarios participantes para derramar líneas de crédito orientadas a la adquisición de propiedades que no son nuevas. El negocio de la vivienda de segunda mano es boyante en la Unión Americana.
En México, se avizoran programas hipotecarios con fórmulas originales para detonar un mercado potencial conformado por 25 millones de viviendas, el Consejo Nacional de Vivienda (CONAVI) estima que más de la mitad son susceptibles de venta.
Al momento, escasean las opciones reales de una hipoteca para que una persona o familia interesada compre en mensualidades una casa o departamento usado.
El Infonavit, con su menú hipotecario a la carta, reconoce lo poco que la gente conoce los programas de reutilización de vivienda, así sólo el 13% de los créditos otorgados por este organismo en los últimos 18 meses fueron para la adquisición de una vivienda usada.
Al comparar estas cifras con las de países más industrializados como Estados Unidos, que destinan casi el 85% de sus créditos hipotecarios a vivienda usada, la proporción de créditos otorgados en México para este rubro es sumamente baja.
De la vivienda usada, el CONAVI aboga porque es una de las opciones más accesibles por las ventajas en precio, ubicación y espacio.
Bajo este lineamiento, el Infonavit está decidido a reimpulsar la adquisición de vivienda usada por medio de un programa con cuatro líneas de acción: 1) La venta de entre dos y tres mil viviendas adjudicadas desde 2003 por falta de pago. 2) Fortalecer el esquema de pago de pasivos para aquellos que quieren vender su inmueble a otro derechohabiente. 3) Sustitución de la garantía para permitir el cambio de casa y la transferencia de créditos. 4) Regulación de los traspasos.
La meta anual es que el 5% de las viviendas financiadas por INFONAVIT sean usadas, lo que equivale a unos 20 mil créditos. En el caso de las viviendas financiadas a través de las SOFOLES hipotecarias, se estima que la proporción de créditos otorgados a vivienda usada fue del 6% (3 mil 267 créditos), lo que refleja una disminución de 3 puntos porcentuales respecto al año pasado.
GALIMATÍAS
Si usted se pregunta cuáles son las ventajas de comprar una vivienda usada, le comentamos que el CONAVI tiene una guía para las personas interesadas donde desmenuza una serie de puntos para reflexionar acerca de la conveniencia.
Por ejemplo: una casa usada tiene por lo general un precio 30% menor al de una casa nueva, además de ser una alternativa para que las familias adquieran su primera vivienda a través de un financiamiento.
Otra de las ventajas es la ubicación, ya que en su gran mayoría las casas en venta se encuentran en lugares accesibles y cuentan con todos los servicios.
Adicionalmente, una vivienda usada también suele ser más grande que una vivienda nueva hasta en un 35 por ciento.
Entre las recomendaciones a los compradores sobresalen: 1) Que la vivienda cuente con los servicios de agua potable, energía eléctrica, drenaje o fosa séptica y alumbrado público en operación. 2) Hacer una revisión asegurándose que la estructura esté libre de desplomes, grietas, pandeos, salitre o humedades. 3) Que se garantice una vida útil de 30 años. 4) Pedir a un plomero hacer una inspección de baños, coladeras, tarjas; de la tubería. Recordar que los puntos flacos de una casa generalmente están escondidos y la tubería es importante, si es PVC o de otro material y calidad. 5) La revisión de la instalación de gas, luz y drenaje es básica para tomar una buena decisión de compra, no basta sólo con que sea agradable a la vista, nunca en una vivienda que, además, ya tiene tiempo de ser habitada. 6) Es importante pedirle a los dueños, la muestra de los recibos de agua, luz y gas para tener un parámetro de comparación de los gastos habituales. Un alto consumo de luz puede ser un síntoma de fuga de electricidad en el domicilio, por una mala instalación o cableado viejo y dañado. 7) Es importante visitar la zona donde se ubica el inmueble, tanto de día, como de noche. Permite tener un panorama más amplio, para determinar si es una zona tranquila de día, pero conflictiva y peligrosa de noche. Igual darse una vuelta el fin de semana. 8) No debe pasarse de largo verificar el estado de los techos. En México no se acostumbra la impermeabilización anual, son contados los casos de casas que reciben el mantenimiento adecuado para su buena conservación.
Finalmente es muy importante que la vivienda tenga título de propiedad a nombre de la persona que vende la vivienda, debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
A COLACIÓN
Respecto de la vivienda nueva, Hipotecaria Su Casita opera “Su Plusvalía”, un programa en alianza con empresas inmobiliarias estratégicas para apoyar a las familias que desean comprar una casa nueva o departamento más grande, para lo cual requieren vender su vivienda actual y utilizar dichos recursos para integrar el enganche, complementando el valor de compra con un crédito de Su Casita.
De esta forma Su Casita es la primera empresa en México que pone en marcha un programa que apoya a las familias a capitalizar su patrimonio, obtener financiamiento para adquirir una vivienda mejor, y que al mismo tiempo ofrece crédito para que otra familia compre el inmueble que se vende.
La intención es facilitar la recirculación de casas, detonar el mercado inmobiliario de segunda mano, destrabar el tiempo de espera para vender una casa o un departamento y reducir las dificultades de liquidez para el comprador. Adicionalmente es una forma de contribuir a dar certeza, seguridad, a compradores y vendedores. Es una idea estupenda que seguramente adoptarán otros intermediarios a nivel nacional y local.
P.D. Estimado lector le invito a que participe sobre el tema en mi blog: http://claudialunapalencia.blogspot.com.
*Economista y columnista especializada. Con estudios de doctorado por la Universidad de Alcalá, tiene dos libros publicados y participa en distintos foros de radio y televisión con opiniones sobre educación financiera, economía y finanzas personales. Puede contactarla en: [email protected]
